terça-feira, 8 de novembro de 2016

Realmente apenas idiotas compram imóveis?

Boa noite,

Prezados Senhores! 

Cá estou mais uma vez e gostaria de dar meu pitaco sobre uma frase que ouço muito por aí, ditas por vários fera-neném que é: "Apenas idiotas compram imóveis" ou, "quero meu dinheiro líquido e não em tijolo" e etc. 

A primeira coisa que devemos fazer é ter um pé atrás em discursinhos inflamados, é coisa de MOLEQUE!



Segundo, se você quiser investir seu dinheiro no colchão, o problema é SEU.

Mas enfim, a primeira coisa é entender se realmente há uma bolha imobiliária no Brasil como houve nos States (pintam o apocalipse por aí), e eu acredito ser bem difícil pois nosso mercado de Securitização engatinha a passos lentos e lá o negócio era quase que automático (e ainda o crédito podre era rating AAA em todas as agências de risco), segundo, a participação do crédito imobiliário no nosso PIB é pífia perto deles (BR 8,2% x USA 76,1%). Múltiplicamos essa participação em quatro vezes e meia em seis anos e o mundo não acabou. Uma diretriz microeconômica muito forte é aumentar esse crédito para sustentar o crescimento do PIB e combater o déficit habitacional. Podemos perceber que é possível absorver um incremento desse crédito, aliás, é NECESSÁRIO aumentar a participação desse tipo de crédito no PIB.

Há uma outra constatação que muita gente diz que houve um excesso no aquecimento da demanda com o Minha Casa Minha Vida e como a oferta não cresceu da mesma forma os preços explodiram e irão cair, eu não tenho tanta certeza pois o MCMV é para quem ganha até R$5.600,00 e comprando o ÚNICO imóvel, e também a oferta de financiamentos com recursos da poupança recuou 41% entre setembro/15 e setembro/16 e eu não vi imóveis perdendo metade de seu valor.

Outro ponto importante é que em média os bancos emprestam 70% do valor do imóvel, nos States haviam várias hipotecas sobre uma mesma garantia e muitas vezes as dívidas passavam de 100% do valor do imóvel, com a desvalorização as dividas ficaram muito maiores que o valor do bem e então não era negócio pagar o banco.

O principal argumento utilizado pelos haters dos imóveis é que se você tem a opção de pagar uma parcela de R$1000,00 de um financiamento de 30 anos (Considerando tabela PRICE) ou um aluguel de R$800,00, você deve optar pela segunda opção para galgar o título de fera-neném. Só que não devemos nos esquecer que: O PREÇO DOS ATIVOS VARIAM, quem garante que o imóvel de hoje que custa cem mil vai custar o mesmo preço, mesmo que descontada a inflação?

No meu trabalho eu uso bastante índices de inflação e também gosto de pesquisar sobre eles, um que me chama a atenção é o IVG-R, um índice criado pelo BACEN em 2001 cujo o custo de pesquisa é ZERO pois cada financiamento contratado em qualquer banco do nosso Brasil varonil tem informações enviadas ao SCR-BACEN (Sistema de Informação de Crédito) e dentre essas informações está o valor da garantia de cada contrato.

Na imagem abaixo retirada do sistema de séries temporais do Banco Central podemos ter noção dessa variação, um imóvel que custou R$100.000,00 em 2001 hoje custaria R$441.800,00, valorização de 441%. Em 2015 essa valorização chegou a ser de 550%.












Portanto, cada um com seus problemas. Idiota é quem fica carimbando os outros e achando que apenas seu próprio ponto de vista é o correto. Há pessoas e pessoas, nosso dever não é dizer o que é melhor e o que é pior, empurrar goela abaixo uma conclusão pré-concebida é um crime, devemos é informar e ensinar.

Eu prefiro comprar imóvel, mesmo que financiado, vou poder trocar o que eu quiser, colocar o piso que eu quiser, pintar a parede de preto e branco com o distintivo do Corinthians no teto, mas tem pessoas que querem liberdade, em tempos de vacas gordas alugam uma cobertura em Moema, quando a vaca vai pro brejo preferem um kitnet no Bixiga. Paciência, a vida é feita de escolhas, e elas ficam melhores quando temos informação.

Obrigado pela atenção e por lerem minhas besteiras, acho que o próximo post será sobre estratégias para uso do FGTS (=

Valeeeeeeeeu

14 comentários:

  1. AA,

    Interessante. Gostei dos seus argumentos, bem embasados. E concordo contigo, os preços variam, isso não pode ser desconsiderado.

    E vejo justamente isso ocorrendo, infelizmente. Não sei quando comprarei minha casa, acho que vou construí-la em um lote bem zoneado e numa cidade mais tranquila. Comprar está complicado. Vejo casas meia bocas sendo anunciadas à venda por 400 mil...

    E o ruim de se morar em aluguel nesse país é que não sabemos o que acontecerá mais adiante, uma crise financeira ou econômica pode atingir em cheio o país, ou a área do emprego do sujeito, e com isso ficará complicado viver de aluguel por um longo período... A casa nos dá a segurança de que, mesmo que percamos o emprego, dará para morar nela (claro, haverá IPTU e conta de energia).

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    1. Agora imagina vc passar por uma crise e não ter dinheiro nem pra pagar a prestação da casa, lembrando que até quitar ela é do banco.

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    2. É outra coisa a se pensar. Apesar de que eu não a financiaria, preferiria comprá-la à vista. Financiamento sai caro, no final. É pagar duas vezes o que se comprou, e ainda ter que carregar o fardo da conta por décadas. Estou fora!

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    3. Boa noite, Prezado John!

      Obrigado pelo comentário e pela visita.

      Pois é, vejo apartamentos em SP pelo preço que você citou e ainda sem garagem, cara SEM GARAGEM. é um absurdo.

      Do aluguel não há como fugir, você pode alugar o dinheiro ou o imóvel mesmo, na minha opinião a locação do imóvel me causa mais insegurança, como você falou, e existem vários fatores.

      Financiando seu primeiro imóvel você usar o fgts paga amortizar (mas não posso pagar meu aluguel com ele) posso alugar e morar em outro lugar, voltar para a casa dos pais e etc.. enfim é delicado e pessoal, cada um tem suas condições, eu por exemplo nunca construiria e não gosto de casa, prefiro AP.


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    4. Boa tarde, Prezado Henrique. Obrigado pelo comentário. E você está correto, ninguém sabe as condições do mercado, o mundo pode entrar em uma espiral. O fato é que o financiamento de imóveis para muita gente é uma oportunidade de alavancagem, trocam o aluguel pela prestação, possuem um patrimônio que vai sendo seu a cada prestação paga e ainda investe pois pode investir em RF a 14% e pagar a partir de 5% em Crédito Imobiliário (CC FGTS) ou a partir de 8% em CC SBPE.

      Na prática, o que é bom para mim pode ser ruim para você. Eu chegar em você e falar que você é idiota por pagar aluguel e não financiar algo que vai ser seu depois de trinta anos de juros é coisa de idiota, o inverso também. Você sabe onde seu calo aperta, e eu também sei do meu.

      Grande abraço

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  2. AA,

    Excelente post.

    Gostaria de saber o que pensa a respeito de consórcio. Valeria mais a pena do que financiamento para aqueles que não têm pressa?

    Abraço.

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    1. Fala Prezado IA! Que honra receber um comentário seu, admiro você...

      Na minha opinião pode ser uma boa pois você pode usar o FGTS para dar o lance, ou pode usar a própria carta para dar um lance livre limitado a 50% do valor da carta ou lance fixo de 20% (lance embutido) mas deve-se pesar que geralmente consórcios tem prazo de 10 anos, ou seja, parcelas altas em relação a três décadas de financiamentos. ah, tem que lembrar que as parcelas e a carta são indexadas geralmente ao INCC antes da contemplação... Mas é uma boa alternativa sim

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  3. É complicado, não temos em quem confiar, exceto boas almas como você.

    Hoje em dia é um mantra esse tipo de comentário de "idiota compra imóvel, esperto aluga imóvel e investe" falam como se qualquer um ficaria rico´só por optar por não comprar, só que esse tipo de coisa vem de gente famosa mas que não é independente, cujo o interesse deles é maior do que o interesse em disseminar conhecimento.

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  4. Perfeito, Anon. O interesse deles é o valor de um imóvel não em imóvel e sim em produtos financeiros (se for girando, ainda melhor)

    Como disse, cada caso é um caso, cada um com sua necessidade.

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  5. Excelente postagem! Eu tinha uma ideia errônea sobre isso e disseminando exatamente o que os SABIDOS diziam sobre a compra de imóvel. A verdade é que isso tudo é relativo, as pessoas tem valores diferentes. É como a aquisição de um carro, pra você é um luxo, pois consegue viver sem e quando precisa pega emprestado com seus pais, pra outras pessoas é uma necessidade e até questão de conforto, preferem pagar IPVA, gasolina, desvalorização do carro, para ter mais liberdade de ir e vir, e não depender de transporte público ou UBER.

    Mas um fato é que na aquisição do imóvel, é muito díficil, sofrido, você conseguir juntar a quantia para pagar a vista, e por isso recorre ao financiamento, e isso por melhor que seja, sempre vai ser um "investimento burro", pois vai pagar muitos juros, às vezes paga mais juros em 1 mês, do que consegue de juros a seu favor no ano inteiro investindo. Essa é a minha principal contestação, adquirir imóvel através de financiamento, consórcio e planta. Acredito que o cenário ideal seria pegar dinheiro emprestado com um parente e pagá-lo sem juros, o que eu vejo é que MUITOS JOVENS dificilmente caminham com a própria perna, os pais dão casa pros filhos de mão beijada, conheço vários colegas que casaram e o pai deu imóvel como um empurrão.

    A filosofia que eu tenho é de construir meu próprio patrimônio, tenho 24 anos e moro com meus pais, junto dinheiro desde os 18 anos e tenho um patrimônio de R$50.000,00 SOFRIDO! Eu gasto muito dinheiro com bebida, festas e também tenho carro, tenho uma namorada também e quem banca praticamente tudo sou eu, mas mesmo assim consigo ter um controle e economizo 50% do meu salário. Também não sou consumista de comprar roupas, perfumes, óculos, tênis, etc... um ponto a favor ! rsrs

    Penso em casar, por isso junto esse dinheiro e me dedico bastante no meu trabalho, tenho empresa em sociedade com pai e tia, e com isso aumentar os aportes e quem sabe terminar o ano com R$100.000,00. Acho que não é nada mal para um jovem de 25 anos.

    Mas sabemos que a caminhada é sofrida e díficil!

    Escrevi tudo isso, pois me identifiquei com você, pois é novo, vai casar e tem um patrimônio de quase R$100.000,00, o meu é R$50.000,00 mas quero dobrar esse ano pois a expectativa da empresa é aumentar o faturamento e consequentemente meu salário, assim conseguirei fazer aportes pesados, se DEUS QUISER de R$5.000,00/mensal!

    Um abraço e sucesso.

    OVOS DE OURO

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    1. Belo Relato, Ovos de Ouro!

      É bem delicado mesmo, juros são cruéis, enquanto em outros países a taxa anual é de 2%, aqui é de 12, e no longo prazo é foda! Quem tem opção de pegar com parentes, ótimo! Tenho um amigo que fez isso e em três anos se livrou da dívida, vendia até o VR/VA, mas tem um imóvel bom e quitado. Só que em casos que não há essa opção, o financiamento pode ser uma forma de se alavancar e conquistar algo, minha crítica é dizer que você vai juntar dinheiro por vinte anos e depois comprar, mas você não tem garantia nenhuma de que o imóvel que você está deixando hoje vai ter esse valor previsto, e nem que o aluguel será menor que a prestação. Ou seja, aluguel você vai pagar, seja do dinheiro ou do imóvel.

      Cara, só posso dizer que você é um vencedor, batalhador, tem tantos gastos e ainda sim economiza, investe e multiplica, seu ponto positivo é não ser consumista, mas não seja mão de vaca, as vezes precisamos investir em nós para ganhar fôlego e continuar na dura caminhada, as vezes um mimo para você mesmo pode não fazer mal, o segredo é a parcimônia.

      Quanto a casamento: SE PREPARE! é tudo MUITO caro! E coloque a garota na roda, os dois se casam, os dois bancam.

      Boa sorte na empresa, muito foco, você como um cara mais jovem talvez tenha que dar uma comida de rabo nos mais velhos, mantenha o foco da empresa, pés no chão, nada de retiradas para carrões, festanças, foque no Trabalho, respeito e resultados. Pode parecer idiotice, mas valorizar funcionários é algo que pode colocar a empresa em um ciclo virtuoso e só nós, jovens, temos idéias e persistência para fazer isso dar certo.

      Cara o.o aporte de cinco pau por mês é coisa de gente grande!!!! Bos sorte bicho!! rsrs Abração!!

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  6. Não me digam que vcs acham bacana comprar um imóvel de 250 mil na planta, e 30 anos depois, ter pago a bagatela de 500 mil.

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    1. Cara, a questão aqui é que nego prega que você deva viver de aluguel por trinta anos para comprar o imóvel no futuro pelo preço que ele presume no presente, e os fatores indicam que os preços não vão cair pela metade.

      Cada um faz as escolhas que acham melhor, se eu tivesse optado por alugar e não comprar, teria me lascado.

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  7. Ninguem sensato prega alugar por 30 anos. Sao so planilhas comparativas. A idéia é fazer o indivíduo pensar bem. Exemplo basico para pessoas comuns que não tem ajuda de parentes, nao moram com os pais, não são ricas,ganham ate 5 mil por mês e querem comprar um apartamento MCMV ou ate 150 mil: more onde conseguir e junte dois mil por mês durante seis anos. Em dois fica mais facil, cada um poupa mil. 24*6 anos=144 mil. Voce troca uma divida de 20,30,35 anos por seis de poupança e aluguel. Obvio que vc pode até nao comprar o mesmo imóvel, mas teria uma boa entrada para dar ou compraria um usado. Outra vantagem: vc nao teria uma divida. Apenas um compromisso consigo mesmo.

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